昔日房地产“一业独大”的海南，经过五年“全域限购”后企稳复苏，住房体系逐步打上“自贸港”特色烙印。

限购五年严控规模

房地产业曾是海南最重要的支柱产业。自2018年4月实施最严“全域限购”政策以来，海南严控商品住宅开发和销售。

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数据显示，海南房地产开发投资占固定资产投资总额比重已由2015年的五成降至2022年的三成。商品房销售面积和销售额分别由2017年的2292.61万平方米、2713.72亿元，降至2022年的643.99万平方米、1098.02亿元。

“海南房地产市场经历大幅调整，正逐步从低谷回归理性发展。”海南房地产市场研究员罗浩认为，“炒房”曾是海南楼市一大顽疾，通过实施非本岛居民限购、本岛居民限购两套房以及限制转让等政策，海南在购买环节和转让环节“双控”效果良好。

在土地供应市场，海南也进行了严控。2023年，海口超八成土地供给产业园区。海南省自然资源和规划厅厅长李东屿表示，海南土地供应市场已经完全摆脱房地产依赖，谋定旅游业、现代服务业、高新技术产业、热带特色高效农业四大主导产业。

楼市反弹出现“连涨”

在经历低潮期后，海南楼市今年逆势上行，上半年房地产开发投资总额超过去四年同期水平。中国70个大中城市商品住宅销售价格数据显示，海口新房价格环比数据今年2月至6月出现“五连涨”，三亚新房和二手房价格环比数据上半年“六连涨”。官方数据显示，上半年海口房价同比上涨9.3%，三亚房价同比上涨6.8%。

“在众多一、二线城市房价走低的同时，海口、三亚房价连续上涨，说明海南相比其他市场有结构性差异。”易居研究院研究总监严跃进说，海南“全域限购”以来市场商品住宅供应量不足，本地消费者刚性需求加之自贸港吸引力，激活更多的市场需求。

市场回暖，一些地段好、品质佳的楼盘旺销。海口市内某楼盘目前正在开盘前预约阶段，据置业顾问何雨轩介绍，6月以来已有100多人预约。

“普遍没有折扣，最大的优惠就是先登记先选房。”三亚某楼盘置业顾问朱琳表示，开盘共88套的商品房不到两周仅剩五套，每平方米3.8万元左右，一户一价。

“上半年三亚楼市的成交量呈上涨趋势，一方面是积攒的市场需求被释放，另一方面是购房者改善型住房需求增加。”海南房华似锦房地产经纪有限公司总经理张喜宏认为，限购政策出台后，三亚房价曾下跌，但随着海南自贸港建设吸引大量人才落户，购房需求趋于旺盛。

海南省房地产业协会秘书长王路认为，受益市场需求释放以及自贸港封关预期等有利因素，海南楼市已企稳复苏，但量价会保持在较为平稳的区间。他分析称，海南限购五年后，房地产主赛道已经转到商用物业，要关注其空置率高、去化周期较长等问题。

加速构建特色体系

海南省政府近期提出构建具有海南自贸港特色的城乡住房保障制度体系，适时优化调控政策，大力建设保障性住房。

海南省住房和城乡建设厅厅长王鹏曾阐述海南自贸港住房体制新模式为“政府保障 市场配套”的双轨制，大力支持刚性住房需求，积极支持改善性住房需求，加快发展安居型商品住房。据了解，海南自2020年以来累计开工（筹集）10万余套安居型商品房，为本地居民和引进人才提供产权式住房保障。

在业内，近期也有“优化调整房地产政策”呼声。“要充分考虑各类住房需求，适时放宽限购、限转让等限制政策。”罗浩认为，全岛封关运作临近，如果调整政策，消费者购房需求会保持增长。

王路则建议，海南建设自贸港特色的房地产市场，要以高附加值的发展代替高土地财政收入的发展，政府应科学论证土地供给节奏、供给分布、城市配套等，同时给予企业稳定长远的发展预期。